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Comment déclarer vos revenus locatifs au Luxembourg
Loyers, intérêts, amortissement, forfait de 35 % : voici comment déclarer vos revenus locatifs au Luxembourg et tout ce que vous pouvez réellement déduire.
Vous louez un bien et vous imaginez déjà le fisc rafler la totalité de vos loyers ? Respirez. L'État ne taxe pas ce que verse votre locataire. Il taxe ce qu'il vous reste une fois les frais payés. Et ce « reste » est souvent bien plus petit que vous ne le croyez.
Voici comment déclarer vos loyers au Luxembourg, et surtout tout ce que vous pouvez déduire au passage.
Qui doit déclarer ses revenus locatifs ?
Les loyers ne subissent aucune retenue à la source. Personne ne prélève l'impôt à votre place. Résultat : si vous louez un bien, c'est à vous de le déclarer.
Vous êtes frontalier ou non-résident et vous déposez une déclaration au Luxembourg, par exemple pour être assimilé à un résident ? Vous devez alors déclarer l'ensemble des revenus de votre foyer, loyers perçus à l'étranger compris. Ces loyers étrangers ne sont pas imposés une deuxième fois au Luxembourg : ils servent uniquement à déterminer votre taux d'imposition.
Attention
Déclarer vos loyers n'est pas optionnel. Même si le calcul aboutit à une perte, l'obligation de déclaration reste entière.
Comment se calcule le revenu locatif net ?
La formule tient en une ligne :
Revenu locatif net = loyers bruts encaissés (hors charges) − frais d'obtention réellement payés
Deux mots comptent ici : « encaissés » et « payés ». On ne raisonne pas sur ce qui est dû, mais sur ce qui a réellement circulé pendant l'année. Une facture reçue mais pas encore réglée ne compte pas. Un loyer facturé mais impayé non plus.
Exemple
Vous encaissez 18 000 € de loyers sur l'année. Vous payez 5 000 € d'intérêts d'emprunt, 1 200 € d'entretien et 800 € de frais divers. Votre revenu net imposable n'est pas de 18 000 €, mais de 11 000 €. C'est ce montant-là qui entre dans le calcul de votre impôt.
Ce que vous pouvez déduire
1. Les frais d'obtention
Ce sont toutes les dépenses engagées pour percevoir et conserver vos loyers :
- entretien et réparations ;
- intérêts débiteurs de votre prêt immobilier ;
- frais de gérance ;
- impôt foncier et taxes communales (canalisation, enlèvement des ordures) ;
- assurances et charges non récupérées auprès du locataire.
Un point qui surprend souvent : pour un bien mis en location, les intérêts de votre prêt sont déductibles sans plafond. Aucune limite.
Et si votre bien reste vide quelques mois, entre deux locataires ou le temps de finir des travaux ? Vos frais d'obtention restent déductibles malgré tout.
2. L'amortissement
Un bien vieillit, et le fisc l'admet. Vous pouvez déduire chaque année une partie de la valeur du bâtiment : c'est l'amortissement.
Deux règles à retenir.
La base. L'amortissement porte sur la construction, jamais sur le terrain. Par défaut, l'administration considère que 20 % du prix correspond au terrain, sauf si votre acte notarié prouve une autre répartition.
Le taux, qui dépend de l'âge et de la date d'acquisition du bien (information simplifiée) :
- 2 % par an : le taux normal, sans limite de durée.
- 4 % pendant 5 ans : le taux accéléré, pour un bien acquis après le 31 décembre 2020 et achevé depuis moins de 5 ans. Il est réservé à 2 biens maximum par contribuable (4 pour un couple en imposition collective).
- 6 % pendant 6 ans : pour un logement locatif acquis en 2024 par un acte de vente en état futur d'achèvement (VEFA), dans la limite de 250 000 € par an.
- 6 % pendant 9 ans : pour des travaux de rénovation énergétique durable ayant bénéficié d'aides publiques.
Petit bonus quand le taux de 4 % s'applique : vous avez droit à un abattement immobilier spécial de 1 % de la base d'amortissement, plafonné à 10 000 € par an (doublé en imposition collective). Il est appliqué automatiquement par le bureau d'imposition, sans démarche de votre part.
Nouveauté 2026
Le paquet « Booster fir de Wunnengsbau » (présenté le 16 juillet 2026) instaure un nouvel amortissement accéléré dit « 3×6 » : 6 % par an pendant 6 ans, sur une base plafonnée à 600 000 € par immeuble (2 % au-delà). Il vise les acquisitions en VEFA à partir du 16 juillet 2026. Pour un achat en 2026, vous pouvez opter pour l'ancien ou le nouveau régime. Sous réserve de l'adoption définitive de la loi.
Avec taxx.lu
Vous saisissez la date d'achat, le prix et la part du terrain. taxx.lu calcule pour vous la base amortissable, le taux applicable et le montant déductible, puis remplit les champs du formulaire 190/210.
L'option forfaitaire : 35 % sans se casser la tête
Votre bien est achevé depuis au moins 15 ans ? Vous pouvez renoncer au calcul détaillé de l'entretien et de l'amortissement, et opter pour une déduction forfaitaire de 35 % des loyers bruts.
Le hic : ce forfait est plafonné à 2 700 € par an et par bien. En clair, dès que le loyer dépasse environ 650 € par mois, le calcul réel redevient souvent plus avantageux.
Bon à savoir : même en optant pour le forfait, vous continuez à déduire séparément vos intérêts d'emprunt, vos frais de gérance et vos taxes communales. Le forfait ne les avale pas.
Le bonus gestion locative sociale
Vous confiez votre bien à un organisme conventionné de gestion locative sociale ? À partir de l'année d'imposition 2024, 90 % de vos revenus locatifs nets sont exonérés d'impôt.
Le loyer est plus bas que sur le marché privé, mais il est garanti chaque mois, et l'exonération compense largement l'écart.
En résumé
- Déclarez vos loyers bruts encaissés.
- Déduisez vos frais d'obtention : intérêts (sans plafond), entretien, gérance, impôt foncier et taxes.
- Amortissez le bâtiment, jamais le terrain, au taux qui correspond à votre bien.
- Pensez au forfait de 35 % si votre bien a plus de 15 ans, mais vérifiez d'abord qu'il bat le calcul réel.
- Déclarez le tout via le formulaire 190/210, en complément de votre déclaration principale.
