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Frais d'agence déductibles lors d'une vente immobilière
Vous vendez un bien au Luxembourg ? La commission d'agence réduit votre plus-value imposable. On vous explique comment, et taxx.lu calcule tout pour vous.
Vendre un bien, c'est une belle nouvelle. Payer la commission d'agence par-dessus, un peu moins. Bonne nouvelle quand même : dans beaucoup de cas, cette commission vient réduire la plus-value sur laquelle vous serez imposé. Autrement dit, ces frais comptent dans le calcul. On vous explique quand, comment et sur quoi.
Votre résidence principale ? Pas de plus-value du tout
Commençons par la meilleure des situations. Si vous vendez votre résidence principale, la plus-value est en principe exonérée d'impôt sur le revenu (articles 99bis et 102bis LIR). Pas de plus-value imposable, donc rien à déduire.
La question des frais d'agence se pose donc surtout pour les autres biens : une résidence secondaire, un bien locatif, un terrain à bâtir, ou un ancien logement qui ne remplit plus les conditions de la résidence principale.
Exonéré ne veut pas dire silencieux
Même exonérée, la vente de votre résidence principale doit toujours être déclarée à l'Administration des contributions directes (ACD).
Comment se calcule la plus-value imposable
Pour un bien imposable, la plus-value n'est pas simplement la différence entre votre prix d'achat et votre prix de vente. Le calcul se fait ainsi :
- le prix de réalisation, c'est-à-dire le prix de vente inscrit dans l'acte notarié ;
- moins le prix d'acquisition, ce que le bien vous a coûté, réévalué si vous l'avez détenu longtemps ;
- moins les frais d'obtention, les frais directement liés à la vente.
C'est dans cette dernière ligne que se logent vos frais d'agence.
La commission d'agence, des frais d'obtention
Les frais d'obtention sont les dépenses que vous supportez en lien direct avec la vente. La commission versée à votre agence immobilière en fait partie. Elle vient donc en déduction de votre plus-value imposable.
D'autres frais directement liés à la vente peuvent également compter, comme le passeport énergétique que vous devez fournir pour mettre le bien sur le marché. Gardez toujours vos factures : l'ACD peut vous les demander.
Un exemple chiffré (illustratif)
Vous vendez un bien locatif 500 000 €. Vous l'aviez acheté 400 000 €. Vous avez payé 15 000 € de commission d'agence.
Sans la commission, la plus-value serait de 100 000 €. Avec la commission déduite, elle tombe à 85 000 €.
Soit 15 000 € de moins dans la base imposable. Les chiffres réels dépendent de votre situation et de la réévaluation éventuelle du prix d'acquisition.
Trois conditions à respecter
La commission n'est déductible que si vous l'avez réellement payée en tant que vendeur, si la facture est établie à votre nom, et si elle concerne bien cette vente. Une commission payée par l'acheteur ne réduit pas votre plus-value à vous.
Combien serez-vous imposé sur le reste ?
Une fois la plus-value calculée, le taux dépend surtout de la durée pendant laquelle vous avez détenu le bien.
- Détention courte : la plus-value est traitée comme un bénéfice de spéculation et imposée au taux progressif ordinaire, jusqu'à 42 % au maximum.
- Détention plus longue : elle devient un bénéfice de cession, imposée à un taux réduit, et le prix d'acquisition est réévalué. Vous bénéficiez en plus d'un abattement de 50 000 € par personne (100 000 € pour un couple imposé collectivement), utilisable une fois tous les dix ans.
En principe, la bascule entre les deux régimes se joue autour de cinq ans de détention.
Les seuils et les taux bougent
La limite entre spéculation et cession, comme les taux applicables, ont fait l'objet de mesures temporaires ces dernières années. Le régime exact dépend de l'année de la vente et de votre situation. C'est toujours l'ACD qui fixe l'imposition finale.
Où déclarer la vente
La vente se déclare l'année de l'acte notarié, via le modèle 700, l'annexe dédiée aux plus-values immobilières, jointe à votre déclaration modèle 100. C'est sur ce modèle 700 que vous renseignez le prix de vente, le prix d'acquisition et vos frais d'obtention, dont la commission d'agence.
taxx.lu s'occupe du calcul
Plus-value, réévaluation du prix d'achat, frais d'obtention, abattement : cela fait beaucoup de paramètres. taxx.lu remplit le modèle 700 avec vous, applique les bons montants et place vos frais d'agence au bon endroit. Vous gardez vos factures, on s'occupe du reste.
En résumé
Vendre coûte déjà assez cher. Autant ne pas payer d'impôt sur des frais que la loi vous autorise à déduire. Vous ne savez pas si votre bien compte comme résidence principale ? Notre simulateur de vente immobilière vous le dit en quelques questions.
Prêt à déclarer votre vente sans prise de tête ? Lancez-vous sur taxx.lu.
