Publié le
Revenus locatifs au Luxembourg : pourquoi ils peuvent (vraiment) baisser vos impôts
Vos loyers peuvent-ils faire baisser vos impôts au Luxembourg ? Oui, sous certaines conditions. On vous explique le calcul du net, simplement, sur taxx.lu.
Vous louez un bien et vous pensez que tout va passer à l'impôt ? Pas si vite. L'État ne taxe pas vos loyers bruts. Il taxe ce qu'il vous reste après les frais. Et parfois, ce qu'il vous reste, c'est moins que zéro.
Dans ce cas-là, c'est votre impôt global qui descend.
Brut ou net : toute la différence est là
Ce que veut savoir l'Administration des contributions directes (ACD), ce n'est pas combien vos locataires vous versent chaque mois. C'est ce qu'il vous reste, une fois toutes les dépenses du bien payées.
C'est ce qu'on appelle le revenu locatif net.
La formule tient en une ligne :
Loyers encaissés − dépenses déductibles = revenu locatif net
Selon que ce chiffre est positif ou négatif, votre impôt monte ou descend.
Ce que vous pouvez déduire de vos loyers
Les dépenses directement liées au bien loué sont déductibles. Concrètement :
- les intérêts du prêt hypothécaire ;
- les frais d'entretien et de réparation ;
- l'amortissement du bâtiment (la perte de valeur du bâti dans le temps, que l'État vous laisse retirer chaque année) ;
- les frais de gérance et de gestion locative ;
- les primes d'assurance liées au bien ;
- l'impôt foncier ;
- les charges non récupérables (les charges de copropriété qui restent à votre charge, sans pouvoir être refacturées au locataire).
L'amortissement ne s'applique qu'au bâtiment. Le terrain, lui, ne perd pas de valeur aux yeux du fisc.
Entretien n'est pas amélioration
Repeindre un mur, remplacer une chaudière en panne, refaire un joint : c'est de l'entretien. Vous déduisez tout l'année où vous payez.
Refaire toute une cuisine, ajouter une véranda, agrandir le bien : c'est de l'amélioration. Ces dépenses se déduisent petit à petit, étalées sur plusieurs années via l'amortissement.
Un exemple concret
Vous percevez 18 000 € de loyers sur l'année.
Vous payez 12 000 € d'intérêts d'emprunt, 1 200 € d'entretien et 800 € de charges non récupérables. Vous déduisez aussi 3 000 € d'amortissement.
Loyers : 18 000 €
Dépenses déductibles : 17 000 €
Revenu locatif net : 1 000 €
Ces 1 000 € s'ajoutent à vos autres revenus pour le calcul de l'impôt. Pas les 18 000 €.
Quand vos loyers font baisser vos impôts
Si vos dépenses dépassent vos loyers, votre revenu locatif net devient négatif.
Ce déficit ne reste pas dans son coin. Au Luxembourg, il vient se déduire de vos autres revenus (salaire, pension, etc.). Votre revenu imposable global baisse, et votre impôt avec.
C'est très fréquent pendant les premières années, quand les intérêts du prêt sont encore élevés et que les loyers ne couvrent pas toutes les charges.
Quand vos loyers font monter vos impôts
À l'inverse, si vos dépenses sont inférieures à vos loyers, le net est positif.
Il s'ajoute alors à vos autres revenus, et votre impôt grimpe.
Cela arrive surtout quand :
- le prêt est presque ou totalement remboursé ;
- les loyers sont élevés mais les charges faibles ;
- vous détenez le bien depuis longtemps et l'essentiel du bâti est déjà amorti.
Déclarer n'est pas optionnel
Les revenus locatifs doivent être déclarés, qu'ils fassent baisser ou monter votre impôt. Ne pas les déclarer, c'est s'exposer à un redressement et des intérêts de retard.
Comment déclarer ses revenus locatifs au Luxembourg ?
Les revenus locatifs se déclarent dans l'annexe 190/210 de votre déclaration d'impôt. Vous y indiquez, bien par bien, les loyers perçus et l'ensemble des dépenses déductibles.
C'est cette annexe qui transforme vos loyers bruts en revenu net imposable.
Plus simple sur taxx.lu
L'annexe 190/210 est disponible en option (59 € en plus) sur l'ensemble de nos formules. Vous remplissez un formulaire guidé, et nous gérons les calculs et la mise en forme pour l'ACD. Plusieurs biens ? Vous les ajoutez un à un, sans recommencer à zéro.
En résumé
Un revenu locatif positif augmente votre impôt. Un revenu locatif négatif le réduit.
Tout l'enjeu est dans le calcul du net. Gardez toutes vos factures. Distinguez l'entretien de l'amélioration. N'oubliez aucune dépense déductible. Quelques centaines d'euros oubliés, c'est plusieurs dizaines d'euros d'impôt en trop.
