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Hauptwohnsitz im Ausland: So setzen Sie Ihre Hypothekenzinsen in Luxemburg ab
Grenzgänger mit Immobilienkredit in Frankreich, Belgien oder Deutschland? Ihre Zinsen sind in Luxemburg absetzbar. Höchstbeträge, Mechanismus und Beispiele.
Sie arbeiten in Luxemburg, wohnen aber in Frankreich, Belgien oder Deutschland. Jeden Monat zahlen Sie Zinsen für Ihren Immobilienkredit. Und genau diese Zinsen können Sie in Ihrer luxemburgischen Steuererklärung geltend machen.
Klingt zu gut, um wahr zu sein? Ist es aber nicht. Viele Grenzgänger verschenken diesen Steuervorteil, weil sie gar nicht wissen, dass er existiert.
So funktioniert's.
Das Prinzip: negative Mieteinkünfte
Auch wenn Ihre Immobilie außerhalb Luxemburgs liegt, werden die Zinsen Ihres Kredits steuerlich berücksichtigt. Sie zählen als negative Mieteinkünfte.
Was heißt das konkret? Die Zinsen senken nicht direkt Ihr zu versteuerndes Einkommen in Luxemburg. Stattdessen drücken sie Ihren effektiven Steuersatz nach unten. Ein niedrigerer Satz auf Ihr luxemburgisches Einkommen bedeutet weniger Steuern. So einfach ist das.
Bei einer Immobilie in Luxemburg läuft es anders: Dort mindern die Zinsen das zu versteuernde Einkommen direkt. Aber das Ergebnis ist in beiden Fällen dasselbe: Sie zahlen weniger.
Wohnsitz in Luxemburg vs. im Ausland
Immobilie in Luxemburg? Die Zinsen senken direkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Immobilie im Ausland? Sie senken Ihren Steuersatz. In beiden Fällen sinkt Ihre Steuerlast. Nur der Weg dahin ist ein anderer.
Voraussetzung: die steuerliche Gleichstellung
Um als Grenzgänger von diesem Abzug zu profitieren, müssen Sie in Ihrer Steuererklärung die steuerliche Gleichstellung beantragen. Damit werden Sie steuerlich so behandelt, als wären Sie in Luxemburg ansässig.
Dafür reicht es, eine dieser Bedingungen zu erfüllen:
- Französische und deutsche Grenzgänger: Mindestens 90 % Ihres weltweiten Einkommens sind in Luxemburg steuerpflichtig
- Belgische Grenzgänger: Mehr als 50 % des beruflichen Haushaltseinkommens sind in Luxemburg steuerpflichtig (oder die 90 %-Regel)
- Für alle: Liegen Ihre Nettoeinkünfte außerhalb Luxemburgs unter 13.000 €, können Sie die Gleichstellung auch beantragen, ohne die 90 %-Schwelle zu erreichen
Ohne Gleichstellung kein Abzug. Aber wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen, lohnt sich der Antrag fast immer.
Gut zu wissen
Die steuerliche Gleichstellung bringt nicht nur den Zinsabzug. Sie eröffnet auch viele weitere Abzugsmöglichkeiten: Versicherungsbeiträge, Altersvorsorge, Kinderbetreuungskosten, Spenden und mehr.
Wie viel können Sie absetzen?
Der Höchstbetrag richtet sich nach dem Bereitstellungsdatum Ihrer Immobilie. Das ist der Zeitpunkt, ab dem sie bezugsfertig war, auch wenn Sie erst später eingezogen sind.
Neue Regel seit 2024
Seit dem Steuerjahr 2024 zählt das Bereitstellungsdatum, nicht mehr das Einzugsdatum. Bei einem Kauf vom Plan (VEFA) ist das die Fertigstellung und Schlüsselübergabe. Bei einer sofort bewohnbaren Immobilie das Kaufdatum.
Die Höchstbeträge gelten pro Person im steuerlichen Haushalt (Sie, Ihr Ehepartner, unterhaltsberechtigte Kinder):
- Verfügbar nach dem 31.12.2023: voller Abzug (kein Höchstbetrag)
- Verfügbar zwischen dem 31.12.2019 und dem 01.01.2024: 4.000 € pro Person
- Verfügbar zwischen dem 31.12.2014 und dem 01.01.2020: 3.000 € pro Person
- Verfügbar vor dem 01.01.2015: 2.000 € pro Person
Die Beträge addieren sich. Ein Paar mit zwei Kindern? Dann wird der Höchstbetrag vervierfacht.
Absetzbar sind nur die Zinsen. Die Tilgung zählt nicht. Kleiner Bonus: Im Kaufjahr können Sie zusätzlich die Notargebühren für den Kreditvertrag und die Bankgebühren absetzen.
Beispiel: Grenzgänger mit Wohnsitz in Frankreich
Thomas arbeitet in Luxemburg und lebt mit seiner Partnerin und ihrem Kind in Frankreich. Sie haben 2021 ihr Eigenheim gekauft (Bereitstellungsdatum). 2025 zahlen sie 10.000 € an Zinsen.
- Höchstbetrag: 4.000 € pro Person (Bereitstellung zwischen dem 31.12.2019 und dem 01.01.2024)
- Steuerlicher Haushalt: 3 Personen → 4.000 € x 3 = 12.000 €
- Gezahlte Zinsen: 10.000 €
Die Zinsen (10.000 €) liegen unter dem Höchstbetrag (12.000 €). Also werden die vollen 10.000 € berücksichtigt. Sie werden als negative Mieteinkünfte deklariert und senken den Steuersatz von Thomas, was seine Steuerlast in Luxemburg reduziert.
Wären die Zinsen höher gewesen, z. B. 15.000 €, hätte das Finanzamt nur 12.000 € anerkannt.
Und wenn mein Wohnsitz in Luxemburg wäre?
Bei einer Immobilie in Luxemburg ist es einfacher. Die Zinsen senken direkt Ihr zu versteuerndes Einkommen, nicht nur den Steuersatz. Die gleichen Höchstbeträge gelten.
Beispiel: Wohnsitz in Luxemburg
Sophie und Marc haben zwei Kinder. Sie wohnen seit 2020 in ihrem Eigenheim in Luxemburg (Bereitstellungsdatum). 2025 fallen 14.000 € an Zinsen an.
- Höchstbetrag: 4.000 € pro Person → 4.000 € x 4 = 16.000 €
- Gezahlte Zinsen: 14.000 €
Die vollen 14.000 € gehen direkt vom zu versteuernden Einkommen ab. Weniger Bemessungsgrundlage, weniger Steuern.
Kurz und knapp
- Ihre Hypothekenzinsen sind in Luxemburg absetzbar, auch wenn Sie in Frankreich, Belgien oder Deutschland leben
- Bei einer Immobilie im Ausland senkt der Abzug Ihren Steuersatz, nicht direkt das zu versteuernde Einkommen
- Sie brauchen die steuerliche Gleichstellung, um als Grenzgänger davon zu profitieren
- Die Höchstbeträge liegen zwischen 2.000 € und 4.000 € pro Person je nach Bereitstellungsdatum. Für neuere Immobilien (nach 2023) gibt es keine Obergrenze
- Nur Zinsen zählen, nicht die Tilgung
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