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Amortissement d'un bien locatif : régime actuel ou nouveau « 3×6 » ?
Bien locatif acheté en 2026 : faut-il choisir le régime d'amortissement actuel ou le nouveau « 3×6 » ? Notre exemple chiffré compare, année par année.
Vous achetez un appartement pour le louer en 2026 ? Vous avez un choix à faire.
Deux régimes d'amortissement s'offrent à vous. Le régime actuel et le nouveau régime « 3×6 », annoncé dans le paquet « Booster fir de Wunnengsbau ».
Même appartement, même prix, mais une économie d'impôt qui n'arrive pas au même rythme. Prenons un exemple concret pour voir ce que ce choix change vraiment.
L'exemple en bref
Un investisseur achète un appartement 500 000 € en 2026 et le met en location. Pour cette acquisition, il peut choisir entre le régime d'amortissement actuel et le nouveau régime « 3×6 ». Voici ce que chaque option lui rapporte.
Nos hypothèses
Pour garder la lecture simple, nous partons des données suivantes :
- Prix d'acquisition : 500 000 € pour l'appartement. La part du terrain est fixée forfaitairement à 20 %, soit une base amortissable de 400 000 €. Les frais d'acte ne sont pas intégrés.
- Taux d'imposition : un taux marginal de 39 % pour un célibataire, majoré de 7 % au titre de la contribution au fonds pour l'emploi. Soit un taux global de 41,73 %.
- Régime actuel : amortissement de 4 % pendant 5 ans, puis 2 %. S'y ajoute l'abattement immobilier spécial de 1 % de la base (4 000 € par an, sous le plafond de 10 000 €), accordé uniquement pendant les années où le taux de 4 % s'applique.
- Nouveau régime « 3×6 » : amortissement de 6 % pendant 6 ans, la base de 400 000 € restant sous le seuil de 600 000 €, puis 2 % par hypothèse.
Combien vous déduisez chaque année
| Année | Régime actuel | Nouveau « 3×6 » |
|---|---|---|
| Années 1 à 5 | 20 000 € déduits (8 346 €) | 24 000 € déduits (10 015 €) |
| Année 6 | 8 000 € déduits (3 338 €) | 24 000 € déduits (10 015 €) |
| Année 7 et suivantes | 8 000 € déduits (3 338 €) | 8 000 € déduits (3 338 €) |
Le montant entre parenthèses correspond à l'économie d'impôt de l'année. Dans le régime actuel, la déduction des années 1 à 5 réunit 16 000 € d'amortissement et 4 000 € d'abattement immobilier spécial.
L'économie d'impôt cumulée
| Horizon | Régime actuel | Nouveau « 3×6 » | Écart |
|---|---|---|---|
| Après 5 ans | 41 730 € | 50 076 € | + 8 346 € |
| Après 6 ans | 45 068 € | 60 091 € | + 15 023 € |
| Après 10 ans | 58 422 € | 73 445 € | + 15 023 € |
Tout se joue sur les six premières années. L'écart se constitue pendant cette période, puis reste acquis. À partir de la 7e année, les deux régimes déduisent exactement le même montant.
Ce qu'il faut retenir
Pour ce bien, le nouveau régime « 3×6 » est le plus avantageux. Il apporte 15 023 € d'économie d'impôt supplémentaire, acquise dès la fin de la sixième année.
L'avantage tient au rythme. En déduisant davantage tôt, vous récupérez votre impôt plus vite.
Un régime encore à confirmer
Le régime « 3×6 » a été annoncé le 16 juillet 2026 dans le cadre du paquet « Booster fir de Wunnengsbau ». À la date de rédaction, aucun projet de loi le concernant n'a été déposé à la Chambre des députés. Les chiffres présentés ici valent sous réserve de l'adoption définitive du texte et des conditions d'éligibilité qui y seront fixées.
Un exemple, pas un conseil
Cet exemple est simplifié et pédagogique. Il ne constitue pas un conseil fiscal individualisé et ne tient pas compte des autres éléments du calcul : loyers perçus, intérêts débiteurs, frais d'entretien ou situation familiale.
On met tout en place pour vous
Chaque bien est différent. Dès que le nouveau régime sera confirmé, taxx.lu vous permettra de comparer les deux options et de garder la plus avantageuse pour votre situation. Vous verrez par vous-même.
