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Abschreibung einer Mietimmobilie: aktuelle Regelung oder neue „3×6“?
Mietimmobilie 2026 gekauft: aktuelle Abschreibungsregelung oder die neue „3×6“? Unser konkretes Rechenbeispiel vergleicht beide Optionen, Jahr für Jahr.
Sie kaufen eine Wohnung, um sie ab 2026 zu vermieten? Dann haben Sie die Wahl.
Ihnen stehen zwei Abschreibungsmodelle offen: die aktuelle Regelung und die neue Regelung „3×6“, die im Paket „Booster fir de Wunnengsbau“ angekündigt wurde.
Gleiche Wohnung, gleicher Preis, aber eine Steuerersparnis, die nicht im gleichen Rhythmus eintritt. Sehen wir uns an einem konkreten Beispiel an, was diese Wahl wirklich ausmacht.
Das Beispiel in Kürze
Ein Investor kauft 2026 eine Wohnung für 500.000 € und vermietet sie. Für diesen Kauf kann er zwischen der aktuellen Abschreibungsregelung und der neuen Regelung „3×6“ wählen. So viel bringt ihm jede Option.
Unsere Annahmen
Damit das Beispiel übersichtlich bleibt, gehen wir von folgenden Daten aus:
- Kaufpreis: 500.000 € für die Wohnung. Der Grundstücksanteil wird pauschal mit 20 % angesetzt, woraus sich eine Abschreibungsbasis von 400.000 € ergibt. Notar- und Eintragungskosten sind nicht berücksichtigt.
- Steuersatz: ein Grenzsteuersatz von 39 % für eine alleinstehende Person, erhöht um 7 % Beitrag zum Beschäftigungsfonds. Das ergibt einen Gesamtsatz von 41,73 %.
- Aktuelle Regelung: Abschreibung von 4 % über 5 Jahre, danach 2 %. Hinzu kommt der spezielle Immobilienfreibetrag von 1 % der Basis (4.000 € pro Jahr, unter der Obergrenze von 10.000 €), der nur in den Jahren gewährt wird, in denen der Satz von 4 % gilt.
- Neue Regelung „3×6“: Abschreibung von 6 % über 6 Jahre, wobei die Basis von 400.000 € unter der Schwelle von 600.000 € bleibt, danach annahmegemäß 2 %.
So viel setzen Sie pro Jahr ab
| Jahr | Aktuelle Regelung | Neue „3×6“ |
|---|---|---|
| Jahre 1 bis 5 | 20.000 € abgesetzt (8.346 €) | 24.000 € abgesetzt (10.015 €) |
| Jahr 6 | 8.000 € abgesetzt (3.338 €) | 24.000 € abgesetzt (10.015 €) |
| Ab Jahr 7 | 8.000 € abgesetzt (3.338 €) | 8.000 € abgesetzt (3.338 €) |
Der Betrag in Klammern ist die jährliche Steuerersparnis. In der aktuellen Regelung setzt sich der Abzug der Jahre 1 bis 5 aus 16.000 € Abschreibung und 4.000 € speziellem Immobilienfreibetrag zusammen.
Die kumulierte Steuerersparnis
| Zeitraum | Aktuelle Regelung | Neue „3×6“ | Differenz |
|---|---|---|---|
| Nach 5 Jahren | 41.730 € | 50.076 € | + 8.346 € |
| Nach 6 Jahren | 45.068 € | 60.091 € | + 15.023 € |
| Nach 10 Jahren | 58.422 € | 73.445 € | + 15.023 € |
Alles entscheidet sich in den ersten sechs Jahren. In diesem Zeitraum baut sich die Differenz auf und bleibt danach erhalten. Ab dem 7. Jahr setzen beide Regelungen genau denselben Betrag ab.
Das Wichtigste in Kürze
Für diese Immobilie ist die neue Regelung „3×6“ am vorteilhaftesten. Sie bringt 15.023 € zusätzliche Steuerersparnis, die bereits am Ende des sechsten Jahres feststeht.
Der Vorteil liegt im Rhythmus. Setzen Sie früher mehr ab, bekommen Sie Ihre Steuer schneller zurück.
Eine Regelung, die noch bestätigt werden muss
Die Regelung „3×6“ wurde am 16. Juli 2026 im Rahmen des Pakets „Booster fir de Wunnengsbau“ angekündigt. Zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Beitrags wurde noch kein entsprechender Gesetzentwurf in der Abgeordnetenkammer eingebracht. Die hier gezeigten Zahlen gelten daher vorbehaltlich der endgültigen Verabschiedung des Textes und der darin festgelegten Anspruchsvoraussetzungen.
Ein Beispiel, keine Beratung
Dieses Beispiel ist vereinfacht und dient der Veranschaulichung. Es stellt keine individuelle Steuerberatung dar und berücksichtigt nicht die übrigen Elemente der Berechnung: Mieteinnahmen, Schuldzinsen, Instandhaltungskosten oder familiäre Situation.
Wir bereiten alles für Sie vor
Jede Immobilie ist anders. Sobald die neue Regelung bestätigt ist, können Sie mit taxx.lu beide Optionen vergleichen und die für Ihre Situation günstigste behalten. Überzeugen Sie sich selbst.
