Abschreibung einer Mietimmobilie: wie viel setzt du wirklich ab?

Satz, Basis, Kosten: wie die Abschreibung einer Mietimmobilie in Luxemburg funktioniert, und warum ein Verlust deine Steuer senkt.

Sobald die Wohnung vermietet ist, geht der eigentliche Abzug los. Der Star ist die Abschreibung: der Anteil am Gebäudewert, den du jedes Jahr absetzt. Drei Dinge laufen oft schief: der Satz, was in die Basis gehört, und vor allem was nicht. Bringen wir das gerade.

Mit welchem Satz schreibst du ab?

Für eine neue Wohnung, die vor weniger als fünf Jahren fertiggestellt wurde, liegt der Regelsatz bei 4 % pro Jahr, für höchstens zwei Mietobjekte. Mehr als fünf Jahre nach der Fertigstellung fällt er auf 2 %.

Dazu kommt ein besonderer Immobilienabschlag von 1 %, wenn der Satz von 4 % gilt. Achtung, Falle: Das ist kein zusätzlicher Abschreibungssatz, sondern ein Abschlag, also eine Minderung der Steuerbemessungsgrundlage, gedeckelt auf 10.000 € pro Jahr (das Doppelte bei Zusammenveranlagung), den das Steueramt automatisch anwendet. Die berühmten „5 %“, die man manchmal hört, sind in Wirklichkeit 4 % Abschreibung plus 1 % Abschlag: zwei verschiedene Mechanismen, die fälschlich addiert werden.

Was in die Basis gehört und was nicht

Die Abschreibung wird auf den Bau berechnet, nie auf das Grundstück. Zur Basis gehören der Gebäudepreis (ohne Grundstück), die Notarkosten, die Registrierungsgebühr und die Mehrwertsteuer sowie eventuelle spätere bauliche Verbesserungen. Wird der Grundstükspreis im Kaufakt nicht getrennt ausgewiesen, wird ein pauschaler Anteil für das Grundstück angesetzt.

Zwei Fehler tauchen immer wieder auf. Der erste: die Registrierungsgebühr zu vergessen. Sie gehört zu den Anschaffungskosten und damit sehr wohl in die Abschreibungsbasis. Der zweite: Hypotheken- und Finanzierungskosten hineinzurechnen. Die gehören nicht in die Basis; sie werden woanders abgezogen, als Zinsen und Werbungskosten. Wer beides verwechselt, bläht das eine Feld auf und leert das andere.

Mehr als nur die Mauern

Das Gebäude ist nicht der einzige Posten. Die mit der Wohnung gelieferte Ausstattung lässt sich separat abschreiben, über ihre eigene Nutzungsdauer, die meist kürzer ist als die des Gebäudes.

Vor allem aber: Jede Ausgabe, die du für die Vermietung tatsächlich trägst und die dir der Mieter nicht erstattet, ziehst du in dem Jahr ab, in dem du sie zahlst: Versicherungen, Verwaltungskosten, Grundsteuer, Gemeindesteuern, Instandhaltung und Reparaturen, Beiträge zur Instandhaltungsrücklage. Was dir der Mieter erstattet, ist neutral: weder Einnahme noch Ausgabe.

Ein Beispiel mit Zahlen

Der wahre Hebel: der Verlust

Hier entscheidet sich alles. Wenn deine Abzüge die Mieten übersteigen, wird dein Nettoergebnis aus Vermietung negativ. Und dieser Verlust mindert deine übrigen steuerpflichtigen Einkünfte, zum Beispiel dein Gehalt. Anders gesagt: Eine gut geführte Mietimmobilie kann die Steuer auf Einkünfte senken, die mit ihr nichts zu tun haben.