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So setzen Sie 100 % Ihrer Hypothekenzinsen in Luxemburg ab
Nach 2023 gekauft? Dann können Sie möglicherweise Ihre gesamten Hypothekenzinsen ohne Obergrenze absetzen. So funktionieren die neuen Regeln und was Sie auf taxx.lu geltend machen können.
Wenn Sie kürzlich Ihr Eigenheim gekauft haben, stehen die Chancen gut, dass Sie jeden einzelnen Euro an Hypothekenzinsen absetzen können, den Sie dieses Jahr gezahlt haben. Keine Obergrenze. Kein Limit. Den vollen Betrag.
Klingt zu gut, um wahr zu sein? Ist es aber nicht. Es ist geltendes Recht. Und seit dem Steuerjahr 2024 haben sich die Regeln sogar noch verbessert.
So funktioniert es, wer davon profitiert und worauf Sie achten sollten.
Die neuen Regeln: Verfügbarkeitsdatum statt Einzugsdatum
Bis vor Kurzem hing die absetzbare Obergrenze für Hypothekenzinsen in Luxemburg davon ab, wann Sie eingezogen sind. Das hat sich geändert.
Seit dem Steuerjahr 2024 zählt das Verfügbarkeitsdatum Ihrer Immobilie. Das ist der Zeitpunkt, ab dem Ihr Zuhause bewohnbar war, auch wenn Sie erst später eingezogen sind.
Das ist entscheidend, denn es bestimmt, welche Abzugsgrenze für Sie gilt. Und für Käufer der letzten Jahre ist das eine richtig gute Nachricht.
Die Abzugsgrenzen auf einen Blick
Wie viel Hypothekenzinsen Sie absetzen können, hängt davon ab, wann Ihre Immobilie verfügbar wurde. Die Grenze gilt pro Person im Haushalt: Sie, Ihr Ehepartner oder Partner und jedes unterhaltsberechtigte Kind.
| Verfügbarkeitsdatum | Absetzbare Obergrenze pro Person und Jahr |
|---|---|
| Nach dem 31.12.2023 | Vollständiger Abzug (keine Obergrenze) |
| Zwischen 01.01.2020 und 31.12.2023 | 4.000 € |
| Zwischen 01.01.2015 und 31.12.2019 | 3.000 € |
| Vor dem 01.01.2015 | 2.000 € |
Die erste Zeile ist die entscheidende: Wurde Ihre Immobilie nach dem 31. Dezember 2023 verfügbar, gibt es keine Obergrenze für absetzbare Hypothekenzinsen. Jeder Euro an Zinsen reduziert direkt Ihr zu versteuerndes Einkommen.
So sieht das in der Praxis aus
Patrick ist verheiratet und hat zwei Kinder. Sie sind 2024 in einen Neubau (VEFA) eingezogen. Er hat in dem Jahr 30.000 € an Hypothekenzinsen gezahlt. Da die Immobilie nach dem 31.12.2023 verfügbar wurde, kann er die vollen 30.000 € in seiner Steuererklärung absetzen.
Bei älteren Immobilien gilt die Obergrenze pro Person und Jahr. Ein Paar mit einem Kind, dessen Immobilie zwischen 2020 und 2023 verfügbar wurde, kann bis zu 12.000 € pro Jahr absetzen (4.000 € x 3). Eine alleinstehende Person mit einer Immobilie, die vor 2015 verfügbar war, ist auf 2.000 € begrenzt.
Weiteres Beispiel
Mia lebt in einer eingetragenen Partnerschaft mit einem Kind. Ihre Immobilie wurde 2009 verfügbar. Ihr Limit liegt bei 2.000 € pro Person, also 6.000 € für den Haushalt. Sie hat 2024 insgesamt 8.000 € an Zinsen gezahlt. Absetzbar sind davon 6.000 €. Die restlichen 2.000 € können nicht berücksichtigt werden.
Was genau ist das „Verfügbarkeitsdatum"?
Hier wird es konkret, und hier lohnt es sich, genau hinzuschauen.
Das Verfügbarkeitsdatum ist der Tag, an dem Ihre Immobilie tatsächlich bewohnbar war. Das hängt von der Art des Erwerbs ab:
Bezugsfertiges Objekt: Das Verfügbarkeitsdatum entspricht dem Erwerbsdatum, auch wenn Sie vorher noch ein paar kosmetische Arbeiten durchführen (Streichen, neuer Bodenbelag).
Kauf vom Plan (VEFA): Das Verfügbarkeitsdatum ist der Tag der Schlüsselübergabe durch den Bauträger.
Komplettsanierung eines alten oder unbewohnbaren Gebäudes: Das Verfügbarkeitsdatum ist der Tag, an dem die Sanierung abgeschlossen ist und die Immobilie bewohnbar wird (Heizung, Sanitäranlagen, Küche, ausreichender Wohnraum).
Zuvor gemietete Immobilien
Wenn Sie eine Immobilie gekauft haben, die Sie zuvor gemietet hatten, gilt als Verfügbarkeitsdatum der Zeitpunkt, ab dem das Objekt für Sie als Eigentümer bewohnbar war, nicht der Beginn Ihres Mietverhältnisses.
Für Immobilien, die vor 2022 bezogen wurden, geben Sie das Einzugsdatum an. Für Immobilien, die nach 2023 verfügbar wurden, das tatsächliche Verfügbarkeitsdatum. Der Unterschied ist wichtig, denn er bestimmt, welche Zeile der obigen Tabelle für Sie gilt.
Immobilie im Bau: unbegrenzter Abzug während der Bauphase
Ein Detail, das viele übersehen: Ist Ihre Immobilie im Bau oder wird renoviert und Sie wohnen noch nicht darin, gibt es keine Obergrenze für den Zinsabzug während der Bauzeit.
Sobald die Immobilie verfügbar ist und Sie einziehen, gelten die regulären Grenzen basierend auf dem Verfügbarkeitsdatum. Bis dahin sind aber sämtliche Hypothekenzinsen vollständig absetzbar.
Die Voraussetzung: Die Immobilie muss innerhalb von zwei Jahren ab Erwerb oder Baubeginn bezugsfertig sein.
Das Erwerbsjahr: zusätzliche Abzüge
Im Jahr, in dem Sie Ihre Hauptwohnung kaufen, und nur in diesem Jahr, können Sie zusätzlich absetzen:
- Notargebühren für die Eröffnung des Hypothekendarlehens (nicht den Kaufvertrag)
- Bankprovisionen für die Einrichtung des Kredits
Das sind einmalige Kosten, die schnell mehrere tausend Euro ausmachen können und oft vergessen werden.
Rechnungen nicht verwechseln
Die absetzbaren Notargebühren betreffen die „Krediteröffnung" (ouverture de crédit), nicht den Kaufvertrag. Der Kaufvertrag enthält die Registrierungsgebühren, die nicht absetzbar sind. Achten Sie darauf, die richtige Rechnung einzureichen.
Kein nachträglicher Abzug möglich
Haben Sie diese Kosten im Erwerbsjahr nicht geltend gemacht, können Sie das nicht in einer späteren Erklärung nachholen. Es gilt: jetzt oder nie.
Immobilie im Ausland?
Wenn Sie Grenzgänger sind oder als Einwohner Ihre Hauptwohnung außerhalb Luxemburgs haben, können Sie Ihre Hypothekenzinsen trotzdem absetzen. Der Mechanismus ist allerdings ein anderer.
Immobilie in Luxemburg: Die Zinsen mindern direkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Unkompliziert.
Immobilie im Ausland: Die Zinsen mindern nicht direkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Stattdessen fließen sie in die Berechnung Ihres Gesamtsteuersatzes ein, der dann auf Ihr luxemburgisches Einkommen angewandt wird. Im Ergebnis zahlen Sie weniger Steuern, aber die Berechnung läuft im Hintergrund etwas anders.
In beiden Fällen gelten dieselben Abzugsgrenzen.
Grenzgänger: Vergessen Sie die Gleichstellung nicht
Um als Nicht-Ansässiger Hypothekenzinsen absetzen zu können, müssen Sie die steuerliche Gleichstellung beantragen. Das heißt: mindestens 90 % Ihres Haushaltseinkommens stammen aus Luxemburg, oder Ihr Haushalt verdient weniger als 13.000 € netto im Ausland, oder (für belgische Einwohner) mehr als 50 % der Berufseinkünfte werden in Luxemburg erzielt. taxx.lu prüft Ihre Berechtigung automatisch.
Was NICHT absetzbar ist
Es lohnt sich, klar zu sagen, was Sie nicht geltend machen können, denn diese Irrtümer kommen häufig vor:
- Miete. Wenn Sie zur Miete wohnen, ist Ihre Miete nicht absetzbar.
- Grundsteuer. Gehört nicht in die Steuererklärung.
- Instandhaltungs- und Renovierungskosten. Reparaturen, Verbesserungen und Pflegearbeiten an Ihrer Hauptwohnung sind nicht absetzbar, auch wenn sie erheblich sind.
- Der Kaufvertrag. Registrierungsgebühren und die Notarrechnung für den Kauf selbst sind nicht absetzbar (nur die Rechnung für die Krediteröffnung ist es, und auch nur im Erwerbsjahr).
- Zinsen für ein Zweitwohnung oder Ferienhaus. Diese fallen unter „Sonderausgaben" mit einer deutlich niedrigeren Obergrenze und nicht unter die Kategorie Hauptwohnung.
So macht es taxx.lu einfach
Die Absetzung von Hypothekenzinsen hat viele Stellschrauben: das Verfügbarkeitsdatum, die Pro-Kopf-Berechnung, die Sonderabzüge im Erwerbsjahr, der Unterschied zwischen Luxemburg und Ausland. Wer hier Fehler macht, verschenkt entweder Geld oder riskiert Probleme im Nachhinein.
taxx.lu nimmt Ihnen das ab.
Automatische Berechnungen. Geben Sie Ihre Kreditdaten ein, und taxx.lu wendet die korrekten Grenzen an, basierend auf Verfügbarkeitsdatum, Haushaltsgröße und Standort der Immobilie. Kein Kopfrechnen nötig.
Kosten im Erwerbsjahr. taxx.lu fragt Sie im betreffenden Jahr nach Notar- und Bankgebühren, damit Sie diese einmaligen Abzüge nicht verpassen.
Hypothekenzinsen-Simulator. Nicht sicher, ob Ihre Zinsen vollständig absetzbar oder gedeckelt sind? taxx.lu bietet einen kostenlosen Simulator, der Ihnen in Sekunden Auskunft gibt. Ohne Anmeldung.
Erstattungsschätzung in Echtzeit. Verfolgen Sie die Auswirkung Ihres Hypothekenzinsabzugs auf Ihre Erstattung, während Sie Ihre Erklärung ausfüllen. Jeder eingegebene Euro, jede Auswirkung sofort sichtbar.
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Noch bevor Sie mit Ihrer Erklärung beginnen, können Sie den kostenlosen Simulator von taxx.lu nutzen, um zu prüfen, ob Ihre Zinsen vollständig absetzbar oder gedeckelt sind. Sofort und ohne Anmeldung. Zum Simulator
Steuererklärung 2025 jetzt einreichen
Die offiziellen ACD-Formulare sind ab dem 7. April verfügbar, aber Ihre Steuererklärung 2025 kann bereits auf taxx.lu ausgefüllt werden. Wenn Sie Eigentümer Ihrer Hauptwohnung sind, ist dies wahrscheinlich einer der größten Abzüge in Ihrer Erklärung. Stellen Sie sicher, dass Sie alles geltend machen.
Ein Konto zu erstellen ist kostenlos. Eine Simulation zu starten ist kostenlos. Bezahlt wird erst, wenn Sie das endgültige Formular herunterladen.
Nach 2023 gekauft? Dann können Sie 100 % Ihrer Hypothekenzinsen absetzen. Lassen Sie sich das nicht entgehen.
