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VEFA und Vermietung: ab wann kannst du absetzen?
VEFA heute unterschrieben, Schlüssel 2028? Zinsen kannst du schon vor dem ersten Mieter absetzen. Die 3 Regeln zu Zinsen, Abschreibung und Timing, mit taxx.lu.
Du unterschreibst heute einen VEFA-Vertrag (Kauf auf Plan), die Schlüssel kommen im Herbst 2028. Die logische Frage: Musst du auf den ersten Mieter warten, bevor du etwas absetzen kannst? Nein. Und genau da steckt schon ein Teil des Steuervorteils. Hier sind die Regeln, die dich zuerst betreffen, in der Reihenfolge deines Projekts.
Kannst du die Kreditzinsen absetzen, bevor du überhaupt vermietest?
Ja. Die Schuldzinsen und Finanzierungskosten eines Kredits, mit dem du eine Immobilie zur Vermietung kaufst oder baust, zählen als Werbungskosten. Und eine Immobilie im Bau, noch nicht bewohnt, eröffnet bereits das Recht auf Abzug. Anders gesagt: Du kannst die Zinsen der Jahre vor der Übergabe absetzen, lange bevor sich die Wohnung überhaupt vermieten lässt.
Eine Bedingung gibt es aber: Deine Vermietungsabsicht muss klar und belegbar sein. Ein VEFA-Vertrag ist ein starkes Indiz dafür, doch die Steuerverwaltung sieht sich das Gesamtbild an. Heb also alles auf: den Vertrag, den Tilgungsplan des Kredits, den Schriftwechsel mit der Bank.
taxx-Vorteil
Diese Zinsen trägst du auf Seite 10 des Formulars 100 ein, bei den Nettoeinkünften aus Vermietung. taxx.lu führt dich Schritt für Schritt in die richtigen Felder, und deine Schätzung aktualisiert sich, während du ausfüllst. Wenn ein Dokument Fragen aufwirft, prüft unser Support-Team es mit dir.
Achtung
Ob du diese Kosten absetzen kannst, hängt nicht von deinem Status als Gebietsansässiger oder Nichtansässiger ab, sondern davon, wo die Immobilie liegt: in Luxemburg oder im Ausland. Der Weg unterscheidet sich je nach Fall. Ein Punkt, den du für deine Situation prüfen solltest.
Bleiben die Zinsen über die gesamte Kreditlaufzeit absetzbar?
Ja, und ohne Obergrenze. Bei einer vermieteten Immobilie sind die Zinsen in voller Höhe als Werbungskosten absetzbar, solange der Kredit läuft und die Immobilie vermietet bleibt (oder zur Vermietung verfügbar ist). Das ist ein echter Unterschied zu deinem Hauptwohnsitz, wo der Zinsabzug gedeckelt ist.
Es gibt auch keine Höchstlaufzeit: Ein Kredit über 20 oder 25 Jahre bleibt vom ersten bis zum letzten Zins absetzbar. Da läuft keine steuerliche Uhr.
Startet die Abschreibung mit der Schlüsselübergabe?
Nein. Die Abschreibung beginnt nicht mit der Schlüsselübergabe, sondern in dem Moment, in dem die Immobilie tatsächlich der Vermietung dient: vermietet oder zur Vermietung angeboten. Im ersten Jahr wird sie zeitanteilig berechnet, von diesem Datum bis zum 31. Dezember.
In der Praxis liegen Schlüsselübergabe und Vermietungsstart oft nah beieinander. Aber merk dir das Prinzip: Es zählt die Nutzung zur Vermietung, nicht der Schlüssel im Schloss.
Beispiel
Schlüssel übergeben und Wohnung ab dem 1. Oktober zur Vermietung angeboten: Die Abschreibung des ersten Jahres umfasst nur Oktober, November und Dezember, also 3 von 12 Monaten. Der Rest ist nicht verloren, er verteilt sich einfach auf die Folgejahre.
