15. Revenus de location

Quand déclarer un revenu de location ?

Vous devez déclarer des revenus locatifs si vous percevez des loyers provenant :

• d’un bien immobilier situé au Luxembourg ou à l’étranger
• peu importe s’il est loué meublé, ou pas

Comment est calculé le revenu de location ?

Le revenu imposable n’est pas égal au loyer brut perçu. Vous avez la possibilité de déduire de nombreuses dépenses.

Recettes à déclarer

• Loyers bruts encaissés (sans charges) : loyers de 2024.
• Loyers d’années antérieures : arriérés encaissés en 2024.
• Garages / parkings : loyers perçus séparément du logement.
• Non-restitution de la caution : caution conservée en fin de bail.
• Charges locatives (sans décompte remis) : provisions gardées par le propriétaire.

Déductions possibles

Vous pouvez déduire, sans limite, toutes les dépenses engagées pour acquérir, assurer et conserver vos loyers, dans la mesure où elles ne sont pas supportées par le locataire.

Parmi celles-ci :

• Intérêts débiteurs et frais liés au prêt (frais d’acte hypothécaire, commission unique, frais d’instruction)
• Frais de gérance et rémunération de concierges
• Impôts fonciers et taxes communales (ordures, canalisation, épuration)
• Frais d’entretien et réparations courantes (peinture, chaudière, petits travaux)
• Frais de nettoyage et charges de copropriété non récupérables
• Amortissement
• Primes d’assurances (incendie, dégâts des eaux, responsabilité civile, etc.)
• Cotisations au fonds de travaux obligatoire
• Frais liés à la mise en location (annonces, diagnostics)
• Frais de recouvrement de loyers impayés
• Divers autres frais engagés pour la location

Déduction forfaitaire des frais d’obtention

À la place des frais effectifs, le contribuable peut opter pour une déduction forfaitaire si certaines conditions sont remplies :

• L’immeuble fait intégralement partie du patrimoine privé.
• L’immeuble est achevé depuis au moins 15 ans au 1er janvier de l’année d’imposition.

La déduction forfaitaire est fixée à 35 % des loyers bruts, avec un plafond de 2.700 € par an et par immeuble.

Elle couvre tous les frais d’obtention, sauf :

• Intérêts d’emprunt,
• Frais de gérance et concierges,
• Impôts fonciers et taxes communales,

Une fois ce choix fait, il est possible de revenir au régime des frais effectifs, mais il faut attendre 15 ans avant de pouvoir réopter pour le forfait.

Revenu locatif négatif

Il est possible que vos dépenses soient supérieures à vos loyers perçus (par exemple en cas de travaux importants ou d’intérêts d’emprunt élevés).

Dans ce cas, vous déclarez un revenu net négatif.

Les pertes locatives peuvent être compensées avec vos autres revenus nets de la même année (par exemple, votre salaire). Cela réduit donc directement votre base imposable globale.

Exemple : Revenu locatif négatif

Marc loue une maison qu’il vient de rénover.

• Loyers perçus en 2024 : 12.000 €
• Intérêts d’emprunt : 6.000 €
• Frais de gestion et assurances : 1.500 €
• Travaux de rénovation importants : 4.500 €
• Amortissement annuel : 3.000 €

Calcul du revenu net imposable :
12.000 € – (6.000 € + 1.500 € + 4.500 € + 3.000 €) = –3.000 €

Marc déclare un revenu locatif négatif de –3.000 €.

Ce déficit de –3.000 € n’est pas perdu : il peut être compensé immédiatement avec les autres revenus de Marc (par exemple son salaire).

Si Marc a gagné 50.000 € de salaire, son revenu imposable total sera réduit à 47.000 €. Il paiera donc moins d’impôts cette année-là.

Comment est imposé le revenu locatif positif ?

Revenu locatif au Luxembourg

Le revenu net (après déductions) est imposé directement au Luxembourg. Il est ajouté à vos autres revenus (salaire, pension, etc.) et soumis au barème progressif luxembourgeois.

Exemple 1 : Revenu locatif positif

Claire loue un appartement à Luxembourg-ville.

• Loyers perçus en 2024 : 15.000 €
• Intérêts d’emprunt : 4.000 €
• Frais de syndic et assurances : 1.000 €
• Travaux de peinture et réparations courantes : 2.000 €
• Amortissement annuel : 2.500 €

Calcul du revenu net imposable :
15.000 € – (4.000 € + 1.000 € + 2.000 € + 2.500 €) = 5.500 €

Claire doit déclarer 5.500 € de revenus locatifs imposables.
Ces 5.500 € s’ajoutent à ses autres revenus (ex. son salaire) pour calculer son impôt global.

Revenu locatif étranger

Même si un bien immobilier est situé à l’étranger, vous devez quand même le déclarer au Luxembourg. Toutefois, ce revenu n’est pas imposé une deuxième fois au Luxembourg (il est en principe imposable uniquement dans le pays où se situe l’immeuble, selon les conventions fiscales).

Mais attention : ces revenus étrangers sont pris en compte pour déterminer votre taux d’imposition moyen.

Exemple simplifié :

• Salaire au Luxembourg : 50.000 €
• Revenu locatif étranger : 10.000 €

Le Luxembourg calcule le taux d’imposition comme si vous aviez 60.000 €. Ce taux est ensuite appliqué uniquement sur vos 50.000 € de revenus luxembourgeois. Ainsi, les revenus locatifs étrangers ne génèrent pas d’impôt direct au Luxembourg, mais peuvent augmenter votre taux d’imposition et donc vos impôts sur vos revenus luxembourgeois.

Exemption partielle en cas de gestion locative sociale

Les revenus locatifs nets issus de la gestion locative sociale (organismes conventionnés avec le Ministère du Logement) bénéficient d’une exonération partielle de 90 % à partir de l'année d'imposition 2024.